Calcula tu cuota mensual, cuánto pagarás de intereses y cómo evoluciona la deuda año a año. Gratis, sin registro y con el cálculo explicado.
El TIN es el interés del préstamo. La TAE que te dé el banco será algo mayor porque incluye comisiones y seguros.
Para esta cuota, los bancos suelen pedir unos ingresos netos de — al mes (regla del 35 %).
⚠️ Cálculo orientativo por el sistema francés de amortización. No es una oferta vinculante ni asesoramiento financiero: la propuesta real de tu banco incluirá comisiones, seguros vinculados y su propia TAE.
En azul oscuro el capital que devuelves y en azul claro los intereses. Fíjate en cómo se invierte la proporción con los años.
| Año | Cuota pagada | De capital | De intereses | Deuda pendiente |
|---|
Es el que usan prácticamente todos los bancos españoles. Pagas siempre la misma cuota, pero lo que hay dentro cambia: al principio casi todo son intereses y al final casi todo es capital.
cuota = C · i / (1 − (1+i)−n)
C = capital · i = interés mensual (el anual ÷ 12) · n = número de meses
Los intereses de cada mes se calculan sobre lo que aún debes. Y al principio debes casi todo. En una hipoteca a 30 años, los primeros años más del 60 % de cada cuota son intereses puros.
Por eso amortizar anticipadamente al principio ahorra tantísimo: cada euro que quitas de capital te ahorra todos los intereses que ese euro iba a generar durante décadas.
La regla que aplican los bancos: la suma de todas tus cuotas mensuales no debería pasar del 30–35 % de tus ingresos netos.
Y suelen financiar como mucho el 80 % del valor de la vivienda, así que necesitas el 20 % de entrada más los gastos ahorrados aparte.
Además de la entrada, comprar una vivienda tiene gastos que el banco no financia. Calcula entre un 10 % y un 12 % del precio.
| Gasto | Vivienda usada | Obra nueva | Quién lo paga |
|---|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (ITP) | 6–10 % según comunidad | — | Comprador |
| IVA | — | 10 % | Comprador |
| Actos jurídicos documentados | — | 0,5–1,5 % | Comprador |
| Notaría | 600–900 € | 600–900 € | Comprador |
| Registro de la propiedad | 400–700 € | 400–700 € | Comprador |
| Tasación | 300–600 € | 300–600 € | Comprador |
| Gastos de la hipoteca | — | — | El banco, desde 2019 |
Desde la ley hipotecaria de 2019 el banco asume los gastos de constitución de la hipoteca (notaría de la hipoteca, registro, gestoría y AJD del préstamo). Al comprador le quedan los de la compraventa. Las cifras son orientativas y el ITP varía bastante entre comunidades autónomas.
Con la fórmula del sistema francés: cuota = C · i / (1 − (1+i)⁻ⁿ), donde i es el interés mensual (el anual dividido entre 12) y n el número total de meses. La cuota es siempre la misma, pero al principio casi todo lo que pagas son intereses.
Porque los intereses se calculan cada mes sobre el capital que aún debes, y al principio debes casi todo. En una hipoteca a 30 años, los primeros años más del 60 % de cada cuota se va en intereses. La proporción se invierte con el tiempo.
Los bancos miran que la suma de tus cuotas no pase del 30–35 % de tus ingresos netos. Y financian como máximo el 80 % del valor de tasación, así que necesitas el 20 % de entrada más los gastos ahorrados.
Entre un 10 % y un 12 % del precio: impuestos (ITP en usada, IVA + AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y tasación. El banco no los financia.
El fijo te da la misma cuota toda la vida del préstamo: pagas algo más a cambio de no tener sorpresas. El variable se revisa según el euríbor, puede bajar pero también subir. Si una subida te ahogaría, el fijo compra tranquilidad.
Casi siempre, y cuanto antes mejor. Puedes reducir cuota (pagas menos cada mes) o reducir plazo (acabas antes). Reducir plazo ahorra bastante más dinero; reducir cuota da más aire mensual.
La cuota se aproxima mucho, porque la fórmula es la misma. Pero la oferta real incluye seguros vinculados, comisiones y la TAE, que es el coste total. Úsalo para hacerte una idea y comparar, no como oferta vinculante.
No. Todo el cálculo ocurre en tu navegador: las cifras no se envían a ningún servidor y desaparecen al cerrar la página.